Regularização de Escrituras de Imóveis: Seu Imóvel Está Realmente em Seu Nome?

Seu imóvel está realmente em seu nome? Essa pergunta parece simples, mas a resposta nem sempre está no contrato guardado na gaveta, no recibo de pagamento ou na escritura lavrada em cartório.

No Brasil, a propriedade imobiliária depende de um passo essencial: o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Por isso, ter um contrato de compra e venda não significa necessariamente ser proprietário perante o Registro de Imóveis.

A regularização de escritura de imóvel serve justamente para corrigir essa distância entre a realidade e a documentação oficial. É o caminho para fazer com que a situação jurídica do imóvel fique compatível com quem comprou, herdou, recebeu, construiu, ocupou ou precisa vender o bem.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do caso por profissional habilitado. Cada imóvel tem um histórico próprio, e a solução correta depende dos documentos, da matrícula, da posse, das partes envolvidas e das exigências legais aplicáveis.

A documentação correta é o primeiro passo para entender a situação do imóvel.

O que significa regularizar a escritura de um imóvel

Regularizar a escritura de um imóvel significa organizar e formalizar a documentação necessária para que a situação do bem esteja correta perante os cartórios e os órgãos competentes.

Na prática, isso pode envolver:

• lavrar uma escritura pública;

• registrar a escritura na matrícula do imóvel;

• corrigir dados na matrícula ou no título;

• transferir o imóvel após inventário;

• reconhecer judicial ou extrajudicialmente uma aquisição;

• resolver pendências antigas de compra e venda;

• atualizar medidas, confrontações ou informações cadastrais.

  
  

A base jurídica está em normas como o Código Civil, a Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/1973, a legislação notarial e registral, além de regras estaduais e normas das Corregedorias de Justiça.

Um ponto central está no artigo 1.245 do Código Civil: a transferência da propriedade de imóvel entre vivos ocorre com o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Em termos simples, não basta comprar. É preciso registrar.

Escritura, registro e contrato de compra e venda não são a mesma coisa

Muitas irregularidades surgem porque as pessoas confundem três documentos diferentes.

Contrato de compra e venda

O contrato de compra e venda, também chamado de instrumento particular, costuma ser usado para formalizar o acordo entre comprador e vendedor. Ele pode provar que houve uma negociação, o preço combinado, a forma de pagamento e as obrigações das partes.

Mas, sozinho, ele normalmente não transfere a propriedade perante o Registro de Imóveis.

Escritura pública

A escritura pública é lavrada no Cartório de Notas por um tabelião ou preposto autorizado. Em regra, para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, o artigo 108 do Código Civil exige escritura pública, salvo exceções previstas em lei.

A escritura demonstra formalmente a vontade das partes. Ela é um título importante, mas ainda não é o último passo.

Registro imobiliário

O registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado. É ele que atualiza a matrícula e dá publicidade à titularidade.

Por isso, quando se fala em REGISTRO DE ESCRITURA, fala-se do ato que leva a escritura pública ao Registro de Imóveis para que a propriedade seja transferida ou atualizada na matrícula.

Principais situações que exigem regularização

A regularização pode ser necessária em muitos cenários do cotidiano. Alguns são bastante comuns.

• Compra feita apenas por contrato particular.

• Escritura lavrada, mas nunca registrada.

• Imóvel herdado sem inventário concluído.

• Divergência de nome, estado civil, CPF ou qualificação das partes.

• Diferença entre a área real do imóvel e a área descrita na matrícula.

• Imóvel antigo sem escritura.

• Lote vendido por contrato de gaveta.

• Construção não averbada na matrícula.

• Falecimento do vendedor antes da transferência.

• Promessa de compra e venda quitada, mas sem outorga da escritura definitiva.

  
  

Cada situação pede um caminho próprio. Em alguns casos, a solução pode ser simples. Em outros, será necessário reunir documentos, notificar pessoas, abrir procedimento extrajudicial ou ingressar com ação judicial.

A posse das chaves não substitui a regularidade documental do imóvel.

Documentos normalmente necessários

A lista exata varia conforme o caso, o cartório e a cidade, mas alguns documentos aparecem com frequência na regularização imobiliária.

Para as pessoas envolvidas, costumam ser exigidos:

• RG e CPF;

• certidão de nascimento ou casamento atualizada;

• pacto antenupcial, quando houver;

• comprovante de endereço;

• documentos do cônjuge ou companheiro, se aplicável;

• procuração, se alguém for representado.

  
  

Para o imóvel, podem ser necessários:

• matrícula atualizada do imóvel;

• escritura anterior, contrato ou promessa de compra e venda;

• carnê de IPTU ou cadastro municipal;

• certidões negativas ou certidões de débitos;

• comprovantes de pagamento;

• planta, memorial descritivo e ART ou RRT, em casos técnicos;

• certidão de óbito e documentos de herdeiros, em imóveis herdados.

  
  

Também podem ser exigidas guias e comprovantes de tributos, como ITBI em transferências onerosas, ou ITCMD em heranças e doações, conforme a legislação aplicável.

O papel do Cartório de Notas e do Registro de Imóveis

O Cartório de Notas e o Cartório de Registro de Imóveis têm funções diferentes.

O Cartório de Notas lavra escrituras públicas, procurações, atas notariais e outros atos. A atividade notarial tem previsão na Lei nº 8.935/1994, que trata dos serviços notariais e de registro.

Já o Cartório de Registro de Imóveis mantém a matrícula do imóvel. A matrícula funciona como o histórico jurídico do bem. Nela aparecem dados do imóvel, proprietários, transmissões, averbações, ônus, penhoras, usufrutos e outras informações relevantes.

Em muitos casos, a pessoa tem a escritura, mas não fez o registro. Em outros, tem apenas contrato. Também existem situações em que o registro existe, mas contém erro de área, nome ou descrição. Nesses casos, pode ser necessária a retificação de escritura, Direito Imobiliário aplicado ao caso concreto e, muitas vezes, atuação conjunta com engenheiro, tabelião e registrador.

Consequências de manter o imóvel irregular

Manter um imóvel irregular pode gerar problemas sérios, mesmo quando a compra foi feita de boa-fé.

Entre as consequências mais comuns estão:

• dificuldade para vender o imóvel;

• impossibilidade de financiamento bancário;

• risco de disputa com herdeiros ou terceiros;

• insegurança na sucessão familiar;

• dificuldade para regularizar construção;

• problemas em inventário;

• desvalorização do bem;

• risco de não conseguir provar a propriedade formal.

  
  

A irregularidade também pode travar negociações futuras. Um comprador cuidadoso costuma exigir matrícula atualizada, certidões e documentação completa antes de fechar negócio.

Caminhos possíveis para regularizar o imóvel

Não existe uma única solução para todos os casos. A regularização pode ocorrer por via extrajudicial, judicial ou por uma combinação de atos.

Escritura pública e registro

Quando vendedor e comprador estão vivos, localizáveis, capazes e de acordo, o caminho pode ser a lavratura da escritura pública no Cartório de Notas, seguida do registro na matrícula.

Adjudicação compulsória

A adjudicação compulsória pode ser usada quando o comprador quitou o imóvel, mas o vendedor se recusa ou não consegue outorgar a escritura. Hoje, conforme as regras aplicáveis, pode haver caminho judicial ou extrajudicial, conforme o caso e os requisitos legais.

Usucapião

A usucapião pode ser uma alternativa para quem exerce posse prolongada, contínua, com intenção de dono e preenchimento dos requisitos previstos em lei. Pode ocorrer judicialmente ou extrajudicialmente, com base na Lei de Registros Públicos, especialmente no procedimento do artigo 216-A.

Inventário

Quando o proprietário faleceu, normalmente é necessário fazer inventário, judicial ou extrajudicial, para transferir o imóvel aos herdeiros. Só depois disso a matrícula poderá refletir a nova titularidade.

Retificação e averbação

Quando há erro de nome, estado civil, área, confrontação ou descrição do imóvel, pode ser necessário pedir retificação no Registro de Imóveis. Construções, demolições, alterações de estado civil e outras mudanças podem exigir averbação.

A matrícula do imóvel deve refletir a realidade física e jurídica do bem.

FAQ – Perguntas frequentes

Quem tem contrato de compra e venda já é dono do imóvel?

Nem sempre. O contrato pode provar a negociação, mas a propriedade imobiliária, em regra, depende do registro do título na matrícula do imóvel.

Qual é a diferença entre escritura e registro?

A escritura pública formaliza a vontade das partes no Cartório de Notas. O registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis e atualiza a matrícula, transferindo ou reconhecendo a titularidade conforme o caso.

Quais documentos são necessários para regularizar um imóvel?

Geralmente são exigidos documentos pessoais, matrícula atualizada, contrato ou escritura, certidões, comprovantes de pagamento e documentos fiscais. A lista muda conforme a situação do imóvel.

Quanto custa regularizar uma escritura?

Os custos variam conforme o valor do imóvel, o estado, os emolumentos cartorários, tributos, certidões e eventual necessidade de procedimento judicial ou técnico. É necessário analisar o caso concreto.

É possível regularizar imóvel sem escritura?

Sim, em algumas situações. A solução pode envolver escritura definitiva, adjudicação compulsória, usucapião, inventário, regularização fundiária ou outro procedimento adequado.

Imóvel herdado precisa de escritura?

O imóvel herdado normalmente exige inventário e posterior registro da partilha ou escritura pública de inventário na matrícula. Sem isso, o bem pode continuar em nome da pessoa falecida.

Comprei apenas por contrato. O que devo fazer?

O primeiro passo é analisar a matrícula do imóvel, o contrato, os pagamentos e a situação do vendedor. A partir disso, será possível indicar o caminho mais seguro para regularização.

Resumo dos principais pontos

Regularizar a escritura de um imóvel significa alinhar documentos, escritura, matrícula e realidade do bem. O ponto mais importante é entender que contrato, escritura e registro têm funções diferentes.

A propriedade, em regra, só se consolida perante terceiros com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Imóveis comprados por contrato, herdados, antigos, com divergência de dados ou sem averbações podem exigir procedimentos específicos.

Antes de iniciar qualquer regularização, busque orientação jurídica. Uma análise profissional pode identificar riscos, indicar documentos, avaliar custos e apontar o procedimento mais adequado, sempre sem promessa de resultado, pois cada imóvel tem sua própria história documental.

Dr. Ivanildo de Gouveia – Advogado em Guarulhos/SP

Atuação em Direito Imobiliário e Regularização de Imóveis.