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Você Pode Estar Cometendo um Erro Grave com um Imóvel Herdado! (inventário, herança)

IVANILDO DE GOUVEIA - ADVOGADO EM GUARULHOS

21 de jul.

9 min de leitura

Atualizado: 13 de ago.

<div>

<span class="eyebrow">Direito das Sucessões & Imobiliário</span>

<h1>Herdou um imóvel? A matrícula ainda não é sua — e isso pode custar caro.</h1>

<p class="lead">Morar na casa dos pais, ser filho único ou nunca ter havido briga na família não muda uma coisa: enquanto o inventário não termina, o imóvel continua registrado em nome de quem faleceu. Entenda o que isso significa na prática.</p>

Falar com o advogado

</a>

<a class="btn btn-ghost" href="https://www.ivanildogouveia.adv.br/" target="_blank" rel="noopener">Conhecer o escritório</a>

</div>

<a href="#espolio">O que é o espólio</a>

<a href="#simulador">Simulador da matrícula</a>

<a href="#problemas">Riscos de esperar</a>

<a href="#vias">Judicial x extrajudicial</a>

<a href="#faq">Perguntas frequentes</a>

</div>

</g>

</svg>

</div>

</header>

<div>

<span class="eyebrow">O ponto de partida</span>

<h2>Quando alguém falece, o patrimônio vira "espólio" — e ninguém é dono sozinho ainda</h2>

<p>Casa, apartamento, terreno, dinheiro em conta, aplicações, cotas de empresa: tudo isso passa a compor o espólio da pessoa falecida. Até o fim do inventário, cada herdeiro tem apenas um <strong>direito hereditário</strong> sobre esse conjunto — não a propriedade individual de nenhum bem específico.</p>

<p style="margin-top:14px;">É o inventário que identifica os herdeiros, apura o valor dos bens, verifica dívidas e organiza a partilha entre todos.</p>

</div>

<li>Casas e apartamentos</li>

<li>Imóveis rurais</li>

<li>Veículos</li>

<li>Contas e aplicações</li>

<li>Empresas e cotas</li>

<li>Direitos contratuais</li>

</ul>

</div>

</section>

<p>Na imensa maioria dos casos, <strong>o inventário é obrigatório</strong> para regularizar um imóvel deixado por herança — é o que determinam o Código Civil, a legislação do ITCMD e as normas de registro de imóveis. Sem ele, a matrícula continua em nome de quem já faleceu.</p>

</div>

</section>

<span class="eyebrow">Veja na prática</span>

<h2>O que muda na certidão de matrícula</h2>

<p>Alterne entre os dois estados abaixo e veja por que "morar no imóvel" não é a mesma coisa que "ser o dono perante o cartório".</p>

</div>

<div>

<h2>Certidão de matrícula do imóvel</h2>

</div>

<button id="btn-antes" class="active" onclick="setEstado('antes')">ANTES DO INVENTÁRIO</button>

<button id="btn-depois" onclick="setEstado('depois')">DEPOIS DO INVENTÁRIO</button>

</div>

<span>MATRÍCULA Nº 00.000</span>

<span>CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS</span>

</div>

<div class="cert-title">Registro de Propriedade</div>

<label>Proprietário constante da matrícula</label>

<div class="val" id="val-proprietario">Espólio de [nome do falecido]</div>

</div>

<label>Situação registral</label>

<div class="val" id="val-situacao">Bem pertencente ao espólio — sucessão em aberto</div>

</div>

<span class="stamp pending" id="selo">PENDENTE DE REGULARIZAÇÃO</span>

</div>

<div class="p-text"><b>Vender o imóvel</b><span id="txt-vender">Bloqueado até a partilha</span></div>

</div>

<div class="p-text"><b>Financiar ou dar em garantia</b><span id="txt-financiar">Bancos exigem matrícula regularizada</span></div>

</div>

<div class="p-text"><b>Regularizar construções e alvarás</b><span id="txt-alvara">Depende do titular correto no registro</span></div>

</div>

<p class="sim-foot">A herança é transmitida aos herdeiros desde o falecimento (princípio da saisine) — mas é o inventário que formaliza isso perante o Cartório de Registro de Imóveis.</p>

</div>

</section>

<span class="eyebrow">Situações que parecem "resolvidas", mas não são</span>

<p>Três cenários muito comuns — em nenhum deles a propriedade se transfere sozinha.</p>

</div>

<h3>Filhos na casa dos pais</h3>

<p>Décadas morando no imóvel não substituem a atualização da matrícula em cartório.</p>

</div>

<h3>Viúvo(a) que segue no lar</h3>

<p>Continuar vivendo no imóvel do casal não regulariza a titularidade perante o registro.</p>

</div>

<h3>Um irmão administra tudo</h3>

<p>Mesmo sem conflito aparente, o imóvel segue formalmente no nome de quem faleceu.</p>

</div>

</section>

<span class="eyebrow">O custo de adiar</span>

<h2>O que pode dar errado enquanto o inventário não é feito</h2>

</div>

<div class="problem"><svg class="pr-icon" viewBox="0 0 24 24" fill="none"><path d="M4 12h16M4 6h16M4 18h10" stroke="#DCC291" stroke-width="2" stroke-linecap="round"/></svg><span>Impossibilidade de vender o imóvel</span></div>

<div class="problem"><svg class="pr-icon" viewBox="0 0 24 24" fill="none"><rect x="5" y="10" width="14" height="10" rx="2" stroke="#DCC291" stroke-width="2"/><path d="M8 10V7a4 4 0 0 1 8 0v3" stroke="#DCC291" stroke-width="2"/></svg><span>Financiamento ou garantia negados</span></div>

<div class="problem"><svg class="pr-icon" viewBox="0 0 24 24" fill="none"><path d="M3 20l9-14 9 14H3Z" stroke="#DCC291" stroke-width="2" stroke-linejoin="round"/><path d="M12 11v4" stroke="#DCC291" stroke-width="2" stroke-linecap="round"/></svg><span>Multas estaduais sobre o ITCMD</span></div>

<div class="problem"><svg class="pr-icon" viewBox="0 0 24 24" fill="none"><circle cx="9" cy="8" r="3" stroke="#DCC291" stroke-width="2"/><circle cx="17" cy="8" r="3" stroke="#DCC291" stroke-width="2"/><path d="M3 20c0-4 3-6 6-6s6 2 6 6M13 14c3 0 6 2 6 6" stroke="#DCC291" stroke-width="2" stroke-linecap="round"/></svg><span>Conflitos entre herdeiros</span></div>

<div class="problem"><svg class="pr-icon" viewBox="0 0 24 24" fill="none"><path d="M4 20h16M6 20V10l6-6 6 6v10" stroke="#DCC291" stroke-width="2" stroke-linejoin="round"/><path d="M10 20v-4h4v4" stroke="#DCC291" stroke-width="2"/></svg><span>Dificuldade em regularizar construções e alvarás</span></div>

<div class="problem"><svg class="pr-icon" viewBox="0 0 24 24" fill="none"><path d="M3 12h4l3 8 4-16 3 8h4" stroke="#DCC291" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round"/></svg><span>Acúmulo de impostos e desvalorização do bem</span></div>

</div>

</section>

<span class="eyebrow">Tempo importa</span>

<h2>Existe prazo para abrir o inventário</h2>

</div>

<span class="tag">Cada estado, sua regra</span>

<p>A legislação estadual fixa o prazo para iniciar o inventário sem multa sobre o ITCMD.</p>

</div>

<span class="tag">Atraso ≠ impedimento</span>

<p>Passar do prazo normalmente não impede o inventário, mas costuma gerar custos adicionais.</p>

</div>

<span class="tag">Quanto antes, melhor</span>

<p>O tempo também dificulta reunir documentos e localizar herdeiros.</p>

</div>

</section>

<span class="eyebrow">Dois caminhos possíveis</span>

<h2>Inventário judicial ou extrajudicial?</h2>

</div>

<span class="via-tag">Via judicial</span>

<h3>Quando passa pelo juiz</h3>

<ul>

<li>Há herdeiros menores de idade</li>

<li>Há herdeiros incapazes</li>

<li>Existe conflito entre os herdeiros</li>

<li>Outras situações que exigem intervenção do Judiciário</li>

</ul>

</div>

<span class="via-tag">Via extrajudicial</span>

<h3>Feito diretamente em cartório</h3>

<ul>

<li>Todos os herdeiros são maiores e capazes</li>

<li>Há consenso entre todos sobre a partilha</li>

<li>Assistência de advogado é obrigatória</li>

<li>Costuma ser bem mais rápido que o judicial</li>

</ul>

</div>

</section>

<span class="eyebrow">Dúvidas frequentes na prática</span>

<h2>E se eu quiser vender antes, ou se sou o único herdeiro?</h2>

</div>

<h3 style="font-size:1.08rem;">Vender antes do fim do inventário</h3>

<p style="font-size:.92rem;color:var(--ink-soft);margin:0;">Em regra, não é possível vender como se o imóvel já pertencesse definitivamente aos herdeiros. Há exceções mediante autorização judicial e operações de cessão de direitos hereditários — mas cada caso exige análise individual antes de qualquer negociação.</p>

</div>

<h3 style="font-size:1.08rem;">Herdeiro único, sem disputa</h3>

<p style="font-size:.92rem;color:var(--ink-soft);margin:0;">Mesmo com um só herdeiro e nenhum conflito, normalmente o inventário ainda é necessário para regularizar a transferência perante o Cartório de Registro de Imóveis. Sem ele, a matrícula permanece em nome do falecido.</p>

</div>

</section>

<span class="eyebrow">Planejamento financeiro</span>

</div>

<div class="cost-item"><svg class="c-icon" viewBox="0 0 24 24" fill="none"><path d="M12 3v18M8 7h5.5a2.5 2.5 0 0 1 0 5H8m0 0h6a2.5 2.5 0 0 1 0 5H8" stroke="#16233F" stroke-width="2" stroke-linecap="round"/></svg><p>ITCMD</p></div>

<div class="cost-item"><svg class="c-icon" viewBox="0 0 24 24" fill="none"><path d="M4 20V9l8-6 8 6v11" stroke="#16233F" stroke-width="2" stroke-linejoin="round"/><path d="M9 20v-6h6v6" stroke="#B0854B" stroke-width="2"/></svg><p>Custas e emolumentos</p></div>

<div class="cost-item"><svg class="c-icon" viewBox="0 0 24 24" fill="none"><path d="M4 6h16M4 12h16M4 18h10" stroke="#16233F" stroke-width="2" stroke-linecap="round"/></svg><p>Honorários advocatícios</p></div>

</div>

</section>

<span class="eyebrow">Base legal</span>

<h2>O que diz o Código Civil</h2>

</div>

<span class="art">Princípio da saisine — art. 1.784, Código Civil</span>

<p>A herança é transmitida aos herdeiros desde o momento do falecimento. Mas essa transmissão precisa ser formalizada: é o inventário — judicial ou extrajudicial, conforme o Código de Processo Civil — que organiza juridicamente a sucessão e permite o registro do imóvel em nome dos novos proprietários.</p>

</div>

</section>

<span class="eyebrow">Perguntas frequentes</span>

<h2>Ainda com dúvidas?</h2>

</div>

<button class="faq-q" onclick="toggleFaq(this)">É obrigatório fazer inventário quando existe um imóvel?<svg class="fq-plus" viewBox="0 0 24 24" fill="none"><path d="M12 4v16M4 12h16" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round"/></svg></button>

<div class="faq-a"><p>Sim. Em regra, o inventário é indispensável para formalizar a transferência da propriedade aos herdeiros e permitir a atualização da matrícula do imóvel.</p></div>

</div>

<button class="faq-q" onclick="toggleFaq(this)">Posso morar no imóvel sem fazer inventário?<svg class="fq-plus" viewBox="0 0 24 24" fill="none"><path d="M12 4v16M4 12h16" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round"/></svg></button>

<div class="faq-a"><p>Pode, desde que não haja impedimentos legais ou conflitos entre os herdeiros. Contudo, morar no imóvel não substitui a necessidade de realizar o inventário.</p></div>

</div>

<button class="faq-q" onclick="toggleFaq(this)">O imóvel passa automaticamente para o nome dos filhos?<svg class="fq-plus" viewBox="0 0 24 24" fill="none"><path d="M12 4v16M4 12h16" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round"/></svg></button>

<div class="faq-a"><p>Não. Embora a herança seja transmitida aos herdeiros com o falecimento, a propriedade precisa ser regularizada por meio do inventário e do registro da partilha.</p></div>

</div>

<button class="faq-q" onclick="toggleFaq(this)">É possível vender um imóvel antes de concluir o inventário?<svg class="fq-plus" viewBox="0 0 24 24" fill="none"><path d="M12 4v16M4 12h16" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round"/></svg></button>

<div class="faq-a"><p>Em regra, não. Existem situações excepcionais mediante autorização judicial ou cessão de direitos hereditários, mas cada caso deve ser analisado por um advogado.</p></div>

</div>

<button class="faq-q" onclick="toggleFaq(this)">Existe prazo para abrir o inventário?<svg class="fq-plus" viewBox="0 0 24 24" fill="none"><path d="M12 4v16M4 12h16" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round"/></svg></button>

<div class="faq-a"><p>Sim. A legislação estadual normalmente estabelece prazo para evitar multas relacionadas ao ITCMD. O atraso pode aumentar os custos da regularização.</p></div>

</div>

<button class="faq-q" onclick="toggleFaq(this)">Qual a diferença entre inventário judicial e extrajudicial?<svg class="fq-plus" viewBox="0 0 24 24" fill="none"><path d="M12 4v16M4 12h16" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round"/></svg></button>

<div class="faq-a"><p>O judicial ocorre perante o Poder Judiciário, geralmente quando há conflitos ou herdeiros incapazes. O extrajudicial é feito em cartório quando todos os herdeiros são capazes, estão de acordo e contam com assistência de advogado.</p></div>

</div>

<button class="faq-q" onclick="toggleFaq(this)">Quem paga as despesas do inventário?<svg class="fq-plus" viewBox="0 0 24 24" fill="none"><path d="M12 4v16M4 12h16" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round"/></svg></button>

<div class="faq-a"><p>Os custos costumam ser suportados pelo espólio ou pelos herdeiros, conforme a divisão acordada, e incluem ITCMD, custas, emolumentos e honorários advocatícios.</p></div>

</div>

<button class="faq-q" onclick="toggleFaq(this)">Se houver apenas um herdeiro, ainda é necessário fazer inventário?<svg class="fq-plus" viewBox="0 0 24 24" fill="none"><path d="M12 4v16M4 12h16" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round"/></svg></button>

<div class="faq-a"><p>Sim. Mesmo existindo um único herdeiro, o inventário normalmente é necessário para regularizar a propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis.</p></div>

</div>

<button class="faq-q" onclick="toggleFaq(this)">É possível fazer inventário de um imóvel sem escritura?<svg class="fq-plus" viewBox="0 0 24 24" fill="none"><path d="M12 4v16M4 12h16" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round"/></svg></button>

<div class="faq-a"><p>Depende da situação jurídica do imóvel. Em alguns casos, antes do inventário será necessária a regularização documental, exigindo uma análise técnica do caso concreto.</p></div>

</div>

<button class="faq-q" onclick="toggleFaq(this)">Preciso contratar um advogado para fazer inventário?<svg class="fq-plus" viewBox="0 0 24 24" fill="none"><path d="M12 4v16M4 12h16" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round"/></svg></button>

<div class="faq-a"><p>Sim. Tanto no inventário judicial quanto no extrajudicial, a participação de um advogado é obrigatória, garantindo que os direitos dos herdeiros sejam respeitados.</p></div>

</div>

</section>

<span class="eyebrow" style="color:var(--brass-light);">Fale com quem entende do assunto</span>

<h2>Cada patrimônio tem suas particularidades</h2>

<p>Testamento, união estável, filhos de relacionamentos diferentes, imóveis irregulares, dívidas ou herdeiros ausentes — cada detalhe muda o caminho mais seguro e econômico. Uma análise individual evita prejuízos e multas desnecessárias.</p>

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<a class="info" href="https://www.ivanildogouveia.adv.br/" target="_blank" rel="noopener">ivanildogouveia.adv.br</a>

</div>

</section>

function toggleFaq(btn){

const item = btn.parentElement;

const answer = item.querySelector('.faq-a');

const isOpen = item.classList.contains('open');

document.querySelectorAll('.faq-item.open').forEach(el=>{

el.classList.remove('open');

el.querySelector('.faq-a').style.maxHeight = null;

});

if(!isOpen){

item.classList.add('open');

answer.style.maxHeight = answer.scrollHeight + 'px';

}

function lockIcon(color){

return '<rect x="10" y="17" width="20" height="15" rx="3" fill="none" stroke="'+color+'" stroke-width="2.2"/><path d="M14 17v-4a6 6 0 0 1 12 0v4" stroke="'+color+'" stroke-width="2.2" fill="none"/>';

}

function unlockIcon(color){

return '<rect x="10" y="17" width="20" height="15" rx="3" fill="none" stroke="'+color+'" stroke-width="2.2"/><path d="M14 17v-4a6 6 0 0 1 11.2-3" stroke="'+color+'" stroke-width="2.2" fill="none" stroke-linecap="round"/>';

}

function setEstado(estado){

const btnAntes = document.getElementById('btn-antes');

const btnDepois = document.getElementById('btn-depois');

const proprietario = document.getElementById('val-proprietario');

const situacao = document.getElementById('val-situacao');

const selo = document.getElementById('selo');

const icVender = document.getElementById('ic-vender');

const icFinanciar = document.getElementById('ic-financiar');

const icAlvara = document.getElementById('ic-alvara');

const txtVender = document.getElementById('txt-vender');

const txtFinanciar = document.getElementById('txt-financiar');

const txtAlvara = document.getElementById('txt-alvara');

if(estado === 'antes'){

btnAntes.classList.add('active'); btnDepois.classList.remove('active');

proprietario.textContent = 'Espólio de [nome do falecido]';

situacao.textContent = 'Bem pertencente ao espólio — sucessão em aberto';

selo.textContent = 'PENDENTE DE REGULARIZAÇÃO';

selo.className = 'stamp pending';

icVender.innerHTML = lockIcon('#B98C7A');

icFinanciar.innerHTML = lockIcon('#B98C7A');

icAlvara.innerHTML = lockIcon('#B98C7A');

txtVender.textContent = 'Bloqueado até a partilha';

txtFinanciar.textContent = 'Bancos exigem matrícula regularizada';

txtAlvara.textContent = 'Depende do titular correto no registro';

} else {

btnAntes.classList.remove('active'); btnDepois.classList.add('active');

proprietario.textContent = 'Herdeiro(s) — conforme partilha registrada';

situacao.textContent = 'Propriedade individualizada e registrada';

selo.textContent = 'REGULARIZADO';

selo.className = 'stamp done';

icVender.innerHTML = unlockIcon('#7FA089');

icFinanciar.innerHTML = unlockIcon('#7FA089');

icAlvara.innerHTML = unlockIcon('#7FA089');

txtVender.textContent = 'Liberado, com titularidade própria';

txtFinanciar.textContent = 'Matrícula aceita por bancos e cartórios';

txtAlvara.textContent = 'Titular correto já consta no registro';

}

setEstado('antes');

</script>

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